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Question résolue par Maître Bokota Tommy KITENGE
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Bokota Tommy

Vente d'un appartement en indivision suite à une succession
Sujet initié par Berne13, il y a 8 jours - 236 vues

Bonjour, Je vais essayer d'etre bref mais ca va etre dur ;)
Merci d'avance pour vos réponses.
Voilà je compte prendre un avocat en droit immobilier, succession, fiscal, tout est lié... Je vends l'appartement de ma mère entrée en EHPAD, après une succession en 2016 qui lui attribuait l'usufruit plus 50% de la valeur du logement. Et 25% pour ses deux enfants. La valeur décrétée par le notaire était de 240000€.
Là j'ai un acheteur, pour 272000€ avec frais d'agence soient 260000€ pour nous, et donc la moitié à ma mère soient 130000€ et 25% pour ses deux enfants soient 65000€ chacun. Hors le notaire m'indique qu'on aurait des frais à payer au titre des plue-values de plus de 6000€. Est-ce normal ? 240k€ en 2105 peuvent valoir 260k€ en 2026 aves l'évolution normale des prix ? Sans compter les améliorations faites que le notaire me dit ne pas pouvoir tenir compte ? Menuiseries PVC double vitrage partout, salle de bain neuve (italienne) , clim, thermodynamique etc tout ca ne vaut rien ? Donc on payerait des frais fiscaux maintenant, puis plus tard au décès de ma mère, bref on ne fait que payer ? Ca vaut encore le coup de transmettre un petit patrimoine immobilier aux enfants ? Temps consacré, frais, taxes, impots... on n'arrete pas. Merci de vos conseils. Je voudrais trouver un professionnel sur la Cioat dans ces domaines : fiscal; immobilier, succession. Merci d'avance. B.Colin

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83%de réponse
2 réponses
Bonsoir,

La taxe est normale car l'exonération de résidence principale ne profite qu'à votre mère usufruitière, tandis que les enfants nus-propriétaires sont taxés sur la différence entre le prix de vente et la valeur de 2016, minorée d'un forfait travaux de 15 % (si détention > 5 ans) et des abattements pour durée de détention.

Les améliorations ne sont déductibles au réel que sur factures de professionnels, mais le mécanisme de la plus-value permet de réévaluer le prix d'achat de 7,5 % pour les frais d'acquisition, réduisant ainsi l'assiette fiscale.

Rassurez-vous, cet impôt règle définitivement le sort du bien : au décès de votre mère, les fonds restants (ses 130 000 €) seront transmis sans nouveaux droits de succession s'ils respectent l'abattement parent-enfant de 100 000 €.

Pour sécuriser ce calcul et optimiser votre situation, je vous recommande de consulter un avocat via le Barreau de Marseille ou la Chambre des Notaires des Bouches-du-Rhône.

Merci d'indiquer que la question est résolue.
#Meilleure réponse
il y a 8 jours
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Bonjour,

oui, c'est normal qu'une plus‑value puisse être taxée, mais le montant dépend de beaucoup d'éléments que votre notaire doit vérifier précisément.

Pour un bien reçu en succession, on compare le prix de vente net (260 000 €) à la valeur retenue dans la succession (240 000 €) pour calculer la plus‑value de base, sans appliquer d'actualisation dans le temps (on ne "remonte" pas la valeur de 2016 au marché 2026)

Sur cette différence, on applique ensuite un abattement selon la durée de détention et quelques frais possibles (frais de succession/acte, certains gros travaux par entreprise, ou un forfait de 15 % après 5 ans, si vous ne prouvez pas les factures)

En revanche, tous les travaux ne comptent pas : seuls les travaux de construction, agrandissement ou vraie amélioration réalisés par une entreprise et non déjà déduits des impôts fonciers peuvent majorer le prix d'acquisition (par exemple une nouvelle salle de bain ou une clim peuvent entrer, mais pas l'entretien courant), et encore faut‑il pouvoir les justifier

Le fait que la valeur n'ait "que" peu augmenté ne suffit pas à exclure la taxe, car c'est la différence entre 260 000 € et les 240 000 € de 2016 qui compte, pas l'évolution générale du marché. Enfin, l'impôt sur la plus‑value est dû maintenant sur cette vente, et plus tard il y aura effectivement les droits de succession au décès de votre mère, mais sur sa part de patrimoine restante, pas une "double imposition" sur la même plus‑value.

Pour optimiser et vérifier si certains travaux peuvent être pris en compte ou si une exonération ou un abattement particulier s'applique, l'aide d'un avocat fiscaliste / immobilier aux côtés du notaire est effectivement utile.

Bien à vous.

Merci de cliquer sur le bouton vert: question résolue
il y a 8 jours
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